山西股票配资:1万炒股怎么加杠杆-从贷款买房到贷款卖房？部分高位购房者陷“房贷倒挂” 寻求补缺口

　　房产市价230万，银行贷款余额260万——当郑豪在账本上写下“-30万
”时 ，他清醒地意识到
，卖掉这套房子不仅意味着资产归零，还将背上新的债务。

　　在广东工作的郑豪并非个例 。当前 ，部分房价持续下行地区
，在2021年房价高点入市的购房者正面临从“贷款买房”到“贷款卖房 ”的尴尬局面
。深圳一位资深房产中介向第一财经记者证实：“今年以来，这类‘卖房款不足以偿还银行贷款’的情况有所增多 ，其中多数是2021年前后高杠杆入市的投资型客户。
”

　　面对资金缺口
，业主们正在寻求应对之策 。部分购房者尝试通过亲友借款或过桥贷款弥补差额，亦有业主评估申请暂停还款的可能性 ，以缓解短期资金压力
。

　　多位业内专家指出
，当前出现的个案背后，反映出市场下行周期中高杠杆购房带来的财务风险。这不仅为高位入市的投资者敲响了警钟 ，也为探索建立更完善的市场风险分担机制提供了现实参照 。如何在维护金融体系稳定的同时，妥善化解居民债务风险
，成为当前值得深入探讨的课题
。

　　缺口

　　2021年10月，刚毕业不久的郑豪第一次动了买房投资的念头。从事地产策划工作的他 ，身边不乏“靠买房实现财富跃升”的案例 。在行业氛围影响下
，他做了一番“精打细算 ”：比对一二手房价格
、测算税费和利息、评估区位潜力——最终以2.7万元/平方米的价格，选中了一套总价340万元的房子
。当时周边二手房均价已达3万元 ，他认为这是一个“性价比之选
”。

　　在父母支持下
，郑豪凑齐102万元首付，背上了每月1.4万元的月供 。他曾在笔记本上算过：只要房价涨到3.2万元/平方米 ，就能覆盖所有成本。“此后再涨多少
，都是纯赚
。”那时的他并未预料到，这道计算题的结果在三年后彻底反转。

　　2023年起 ，地产行业波动加剧
，郑豪的收入也变得不稳定 。占收入大头的奖金时常延迟发放，而每年的房贷 、房租与基本开支合计约20万元 ，几乎耗尽他的基础工资，月供压力陡然增大
。

　　更严峻的是楼市价格的下跌。限售期将满
，同户型挂牌价已跌至230万元左右 。尽管他已转为利率更低的公积金贷款，商贷利率也在下行 ，剩余贷款仍多达260万元
。这意味着即便卖房成功
，他还需自掏接近30万元补足差额。

　　郑豪粗略计算，不计税费 ，仅利息支出与房价下跌带来的损失已超过130万元 。这套120多平方米的房子至今仍是毛坯状态
，“装修还要再投20多万，未来工作地点不确定 ，出租也难
，只好先放着
。 ”

　　他打算限售期一满就立即卖房“回血
”，手中流动资金已经“撑不住多久”。

　　在另一个城市东莞 ，做家具生意的李明面临相似处境 。中介最新成交数据显示
，他3年前以500多万元购入的学区房，如今市价仅约249万元
。“当年为这套房抵押了郊区房产 ，倾尽积蓄，看中的是城区的增值潜力
，没想到现在反受其累。 ”李明说 。

　　如今，他仍欠银行280万元贷款 ，即便以249万元成交
，也需自补31万元的缺口。

　　“虽然家里还有不同意见，但是目前房子已经找好了买家 ，不确定未来的价格
，也不打算再赌了
。
”李明说，未来回老家开一个小店养家糊口 ，多陪陪家人。

　　一位深圳中介人士透露
，这类“卖房不足以还贷”的情况今年以来明显增多，“年初以来 ，我们门店接触到的类似案例明显增多
，几乎每个月都会遇到两三例 。 ”

　　据他观察，陷入这种困境的业主大多是在2021年房地产市场高位时期入市
。当时市场热度高 ，很多购房者采取较高的杠杆比率，有些还通过一些擦边操作
，实际首付比例甚至不足三成。如今房价回调，这些高杠杆投资的脆弱性逐渐暴露出来 。

　　他进一步分析指出 ，这些房产多数位于此前炒作热度较高的新兴片区或学区房概念区域
。“当时这些区域的价格被炒得过高
，现在价值回归时跌幅也最明显。其中投资客占比高，很多都是抱着‘快进快出’想法的短线投资者 ，没想到会被套牢 。”

　　减杠杆

　　面对“卖房不足以还贷
”的困境
，部分高位购房者正在通过各种方式艰难去杠杆，其中不乏风险与争议
。

　　“信用贷
、消费贷都考虑过 ，但担心违规
，银行抽贷，最终放弃了。”李明告诉记者 。像他这样的购房者往往陷入两难：一方面需要资金填补卖房产生的差价 ，另一方面又受限于融资渠道
。他计划通过“亲友借款+过桥贷款 ”组合筹资
，但过桥贷款高昂的利息也让他压力倍增。

　　相较之下，郑豪的处境更为严峻 。他考虑过申请暂停还款 ，但了解到审批严格且存在不确定性。更令他困扰的是，市场上涌现出一批声称能“断供保房
”的中介机构
，“接触了几家，要么操作不合规 ，要么收费惊人
，听起来都不靠谱
。”郑豪说。

　　第一财经记者以购房者身份咨询一家中介，工作人员透露 ，他们主要通过法律程序为房贷违约客户争取时间 。虽然最终无法改变结果
，但通过提出管辖异议、质疑利息计算等方式，可以将诉讼过程延长至一年甚至更久
。

　　然而 ，这种操作方式在业内存在争议。深圳某律师事务所合伙人在交流时对记者表示
，这实质上属于恶意诉讼，不仅增加了金融机构的维权成本 ，也使债务人陷入更深的债务泥潭 。拖延越久
，机构收费越多，最终受损的还是购房者
。

　　银行方面对此类现象保持警惕。某股份制银行信贷部人士表示 ，所谓的“保房 ”机构大多利用信息不对称获利，其中不乏存在诈骗嫌疑 。事实上
，银行对短期资金困难的还款人有一定的应对机制，不需要通过中介机构
。

　　在制度层面 ，多位专家指出
，制度机制仍有一定调整空间。

　　东吴证券在研报中指出，美国特有的“无追索权贷款
”制度给居民“断供出清”提供了出路 。与大多经济体实行的有追索权贷款不同 ，美国部分州在住房抵押贷款合同中设置“无追索权贷款 ”条款
，这意味着在房价贬值到不足以偿还剩余的按揭贷款时，居民可以放弃住房,无需承担剩余的按揭余额,实现快速出清
。

　　“当房价反弹 ，许多家庭脱离‘房贷倒挂’困境后
，居民无力偿债的风险明显下降，主动违约的动机减少 ，从而减缓债务进一步恶化的风险。
”中邮证券研究所分析师梁伟超进一步指出
，在美国居民去杠杆的过程中，资产价格快速修复所产生的财富效应发挥了关键作用 。财富增加改善了消费者信心和支出意愿 ，减轻了家庭“被动储蓄”偿债的压力。

　　北京师范大学金融学教授钟伟此前发文指出，改善个人商品房贷款的关键
，在于银行房贷不能既要求抵押物又要求追索权
。房贷从银行有追索权改为无追索权，才是购房者和银行依据法制化和市场化分担风险的关键。

　　不过 ，亦有受访业内人士持相反态度 。一名房产研究人士告诉记者
，目前全球主流的仍是有追索权贷款，美国也仅有少数州可设置“无追索权贷款 ”条款
。这种模式虽然有利于居民环节债务 ，但在一定程度上会增加银行业的风险
，在目前环境下，需要谨慎考量。

（文章来源：第一财经）